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租房能上学区房你是不是真傻

发布时间:2021-01-07 20:32:06 阅读: 来源:蜗杆厂家

大伟看楼市

2017年到现在,租房,租赁这几个词可以说不仅仅是房地产的关键词,全社会都非常关注。在这个趋势下,最显眼的,其实莫过于部分城市提出的“租购同权”,这个词伟哥以前已经聊过,赤裸裸的骗人,因为租和买是先天不可能同权的。

今天聊聊,最近又出来的一个新名词“学位到房”!很多人欢呼雀跃,说是这将有划时代意义,伟哥觉得,这么认为的人是不是有点傻?

难道不知道租赁权是产权拥有方转让的?租赁是指在约定的期间内,出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的合同。

那么这个“学位到房”的具体意义是什么?“学位对于租的房子而言,是真正给租赁的人用来读书的,而不是用来炒房的,学位到房,不是到人。”广州市教育局相关负责人表示:“义务教育阶段,每个区有多少学位是有刚性配比的。租的房子如果有学位,只要租赁手续完备,租住之后享有与业主同等的入学权利。但是有条件:在入学前期会由相关部门对租赁合同进行前置审查。”

目前,广州市学籍管理实行全市联网,人户一致。“也就是说,用了房子学位必须要在该房子居住,人户一致,如果不在这里居住了,到其他地方去上学,那么学籍也要迁出去。”有关负责人解释说。

伟哥帮你分析一下,学位到房这个词其实有几个层面的意义:

1:房子的学位是和房子居住挂钩的,不住的就没有学位。

2:租户是可以享受与业主一样的入学权利。

下面问题就来了:

1:如果租房会占用学位,业主还会不会出租房产?即使出租,租金里面是不是肯定会带有学区的溢价?

2:对于学位紧张的区域,本来业主家庭上学是有排序,部分使用了学位的家庭,短期只要不买房,就不再使用学区。但如果出租可以使用,那么学区房是不是有了卖租赁学位的可能性?价值更高?

3:对于买房户来说,如果学区爆棚,需要摇号,那么买房户的权益是不是被损害?

4:对于租户来说,如果不需要学区,是不是租赁带有学区的房源是不是浪费了资源,而且同时租赁会虚高?

其实问题很简单,从严格意义上看,全中国所有房产都是学区房,只是我们约定俗成的把优质资源学区称为学区房,学区房的出现,是教育资源不均衡的产物。

和房地产政策没有关系,因为教育资源不均衡,如果不按照房产来划分,那么优质教育资源的分配暗箱操作会更可怕。

租赁是不可能享受到优质教育资源的,所以不可能用房地产的政策来解决教育投入不足,教育发展不均衡的问题。

租房的核心权利:

租房有什么权利?按合同约定,承租人有权占有、使用租赁物;

作为房屋的所有权人,在法律规定的范围内,本应享有对房屋全面支配的权利,但在优先承租权存在的情况下,所有权人行使权力反受没有所有权人的承租人的限制,这样做的目的是为保护弱势群体承租方的利益。

民法理论上一般认为,按照房屋优先购买权产生原因的不同,可将其区分为法定优先购买权和意定优先购买权两类。

前者是指由法律明文规定,仅特定法律关系中的特定之人才能够享有的优先购买权;

后者则是指在法律并无明文规定的情况下,由当事人通过合同等法律行为而设定的优先购买权。准此以观,中国《合同法》所规定的承租人优先购买权显然是一种法定优先购买权。

所以这个明显有问题的词语,其实只是特指是享受公共服务上,租赁可以接近享受拥有产权的权利。

那么问题就来了,现在租房有什么地方不一样?

其实很简单,就是接受教育的权利+落户的权利。

落户不谈,很简单,对于全国来说,有户籍无房产的比例不高,(只有部分年轻毕业生)

那么下面就是教育问题了。

从教育资源角度看,目前最大的问题是不均衡,租购同权在过去大部分城市也是实施的入学顺位与准许制度。从实际执行情况看,无产权的基本都不可能享受优质学区,这主要原因是教育资源不均衡导致的,通过租赁提权只能导致供需更紧张。

房价持续暴涨,租售比悬殊。相比买卖交易,租赁交易不涉及产权登记,所以备案不彻底,这也使得政府难以深入了解房屋租赁市场和科学地分析市场,作出正确的决策,影响房屋租赁市场乃至房地产业的持续、健康发展。

当下一二线城市,租售比超过500:1,年出租回报率,住宅在1-2%,也就是一套房出租的话,要100年才能回本。

举例来说,北京售价1000万的高端住宅,出租价格基本在月2万以内,剔除其中的物业取暖等收费,年收益在15万左右,出租回本需要66年。举例来说去年,海淀出让的一宗住宅地块,楼面价5万+建设成本未来销售8万轻松,50平米如果企业改出租,月租最多5000.你说开发商会被什么政策刺激才会改售为租????

这样带来的结果就是,房主出租收益低,任性毁约无所谓。而房价的持续快速上涨,导致租户只要有钱就去做首付。

所以,只要房价涨,租赁市场健康就不存在可能性。

当然未来如果能看到,教育资源均衡了,房价不涨了,信贷价格下行了,租购不用同权,租赁市场也会成为主要的居住形态。

教育资源不均衡,国家教育投入不足,所以千万别瞎激动!

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